מעודכן ל-2026 · חישוב ליניארי מוטב
מחשבון מס שבח מקרקעין
חישוב מדויק של מס השבח על מכירת נכס מקרקעין — כולל הצמדה למדד, חישוב ליניארי מוטב לדירות שנרכשו לפני 2014, פטור דירה יחידה (סעיף 49ב) וניכויים מוכרים.
פרטי הרכישה והמכירה
השפעה על חישוב ליניארי מוטב
₪
₪
סוג הנכס ופטורים
סוג הנכס
דירה יחידה?
תושב ישראל?
הנכס הושכר (לחישוב פחת)?
הוצאות מוכרות (ניכויים)
₪
₪
₪
₪
₪
ההוצאות חייבות להיות מגובות בקבלות. עמלת התיווך מוכרת עד 2% משווי העסקה.
מס שבח לתשלום
0 ₪
הזן פרטי עסקה
שבח ברוטו
0 ₪
שבח ריאלי
0 ₪
שבח חייב
0 ₪
מס אפקטיבי
0%
פירוט החישוב
חישוב ליניארי מוטב
פטור עד 1.1.2014חייב 25% מ-1.1.2014
פילוח
⚠️ הבהרה: חישוב אינדיקטיבי בלבד לפי תקנות מס שבח 2026. בפועל קיימים פרמטרים נוספים (מועד שינוי ייעוד, פיצול דירות, מכירה בין קרובים, ירושה, חישוב חלקי-זכאות מוטב לפני 2014). חובה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין/יועץ מס לפני דיווח לרשות המסים.
איך מחשבים מס שבח?
שלושת הצעדים שמרכיבים את החישוב — מהשבח הברוטו עד לסכום בפועל
1️⃣
שבח ברוטו
ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה. זו נקודת המוצא — לפני הצמדה ולפני ניכויים.
2️⃣
שבח ריאלי
מחסירים את ההצמדה למדד וניכויים מוכרים (שיפוצים, תיווך, שכ"ט, מס רכישה ששולם). זה השבח שעליו משלמים מס.
3️⃣
מס שבח
25% על השבח החייב ליחידים. בדירת מגורים יחידה — פטור עד תקרה (כ-5 מיליון ₪). לדירות ישנות — חישוב ליניארי מוטב.
מילון מושגים
המונחים שחייבים להכיר
לפני שמוכרים דירה - הנה המושגים המרכזיים בעולם מס השבח, מוסברים בפשטות.
דירה מזכה Qualifying Apt.
דירת מגורים שמשמשת למגורים בפועל (לפחות 4 מתוך 8 השנים שלפני המכירה, או 80% מתקופת ההחזקה). רק דירה מזכה זכאית לפטור דירה יחידה ולחישוב ליניארי מוטב.
שבח ריאלי Real Gain
הרווח האמיתי על העסקה אחרי ניכוי האינפלציה (הצמדה למדד) והוצאות מוכרות. זה הסכום שעליו משלמים בפועל מס שבח - לא ההפרש הנומינלי בין המכירה לרכישה.
חישוב ליניארי מוטב Linear Benefit
שיטת חישוב מועדפת לדירות מגורים שנרכשו לפני 1.1.2014. השבח הריאלי מחולק ליניארית לפי זמן ההחזקה: החלק שנצבר עד 2014 - פטור ממס; החלק מ-2014 ואילך - 25%.
פטור דירה יחידה §49ב(2) Exemption
מוכר שיש לו רק דירה אחת זכאי לפטור מלא ממס שבח עד תקרה של ₪4,846,000 (2026). מעל התקרה - הפרש בלבד חייב במס. בעלות על דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו פוסלת את הפטור.
הצמדה למדד CPI Indexation
התאמת מחיר הרכישה לאינפלציה במשך תקופת ההחזקה, כדי לחשב רק את הרווח האמיתי. בלעדיה היו ממוסים גם על "רווח אינפלציוני" שבכלל לא קיים בכוח הקנייה.
ניכויים מוכרים Allowed Deductions
הוצאות שאפשר להפחית מהשבח (עם קבלות): שיפוצים והשבחות, עמלת תיווך (עד 2%), שכ"ט עו"ד, מס רכישה ששולם בעת הרכישה, אגרות ויועצים. כל מה ש"השקעת" בנכס.
יום המכירה Sale Date
התאריך שבו נחתם הסכם המכר - לא יום מסירת המפתח ולא יום קבלת התמורה. ממנו נספרים 60 הימים להגשת השומה העצמית לרשות המסים.
יום הרכישה Purchase Date
התאריך שבו נרכשה הדירה. בדירה מקבלן - יום החתימה על החוזה (לא יום קבלת המפתח). בנכס שנבנה עצמית - יום סיום הבנייה. חשוב במיוחד לחישוב הליניארי המוטב.
שבח ברוטו Gross Gain
ההפרש הנומינלי בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, ללא שום התאמה. נקודת המוצא בלבד - לא הסכום עליו משלמים מס. כדי להגיע לסכום החייב צריך להוריד הצמדה וניכויים.
פחת Depreciation
2% משווי הנכס לכל שנה שהושכר. נדרש לנכות מההוצאות המוכרות (גם אם לא תבעתם פחת בדוחות) - "פחת רעיוני". משפיע על השבח של דירות להשקעה שהושכרו.
שומה עצמית Self Assessment
דיווח מקוון לרשות המסים על העסקה והמס המגיע, תוך 60 יום מיום המכירה. הרשות יכולה לקבל אותה כמות שהיא או לערוך שומה משלה. תשלום באיחור - קנסות וריבית פיגורים.
סעיף 49ב(5) Inheritance Exemption
פטור ליורש שמוכר דירה שירש - אם המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר בעצמו, היורש קרוב משפחה (בן זוג / צאצא), ולמוריש הייתה רק דירה אחת. דורש בדיקה פרטנית.
שירותי בניית אתרים
עוסק בנדל"ן או מתווך? בנה אתר עם מחשבוני מס
אני בונה אתרי נדל"ן עם מחשבונים מקצועיים, חיבור ישיר לוואטסאפ ותוצאות SEO מדויקות. החל מ-1,200₪.
שאלות נפוצות על מס שבח
מהו חישוב ליניארי מוטב?
חישוב ליניארי מוטב הוא הטבת מס משמעותית לדירות מגורים שנרכשו לפני 1.1.2014. השבח הריאלי מחולק ליניארית לפי תקופת ההחזקה: החלק שנצבר עד 1.1.2014 — פטור ממס, והחלק שנצבר מ-1.1.2014 ואילך — 25%. כך, ככל שהנכס נרכש מוקדם יותר, חלק גדול יותר מהשבח פטור.
פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) — מי זכאי?
תושב ישראל שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו, ובבעלותו הדירה למעלה מ-18 חודשים, זכאי לפטור מלא ממס שבח עד תקרה של ₪4,846,000 (2026). מעל התקרה — חלק יחסי חייב במס. אסור היה להיות בעל דירה נוספת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
מה ההבדל בין שבח ברוטו לשבח ריאלי?
שבח ברוטו = מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה (בלי שום התאמה). שבח ריאלי = שבח ברוטו פחות הצמדת מחיר הרכישה למדד המחירים לצרכן, פחות ניכויים מוכרים (שיפוצים, תיווך, עו"ד, מס רכישה ששולם). השבח הריאלי הוא הבסיס לחישוב המס.
אילו הוצאות אפשר לנכות?
ההוצאות העיקריות שניתן לנכות (עם קבלות):
- שיפוצים והשבחות בנכס
- עמלת תיווך — עד 2% משווי העסקה
- שכר טרחת עורכי דין
- מס רכישה ששולם בעת הרכישה
- אגרות, יועצים, רשם המקרקעין
- פחת (אם הנכס הושכר — 2% לשנה)
מתי משלמים את מס השבח?
תוך 60 יום ממועד המכירה יש להגיש שומה עצמית לרשות המסים, ולשלם את המס. ניתן לבקש דחיית תשלום או הסדר. אי-תשלום בזמן יוביל לקנסות וריבית פיגורים. ההמלצה: להתייעץ עם עו"ד מקרקעין מיד עם חתימת חוזה המכר.
האם יש פטור לירושה?
כן, סעיף 49ב(5) — יורש שמוכר דירה שירש זכאי לפטור ממס שבח אם: (א) המוריש היה זכאי לפטור דירה יחידה אילו היה מוכר בעצמו; (ב) היורש הוא בן/בת זוג, צאצא או בן/בת זוג של צאצא של המוריש; (ג) למוריש הייתה דירה אחת לפני פטירתו. הכלי הזה לא מטפל בירושה — נדרשת התייעצות.
כלים נוספים מבית lior_Ai
מופעל על ידי lior_Ai — רוצה AI שעובד בשביל העסק שלך?