השקעות נדל"ן בישראל
מחשבון תשואה על נדל"ן
חישוב מקיף של ROI על דירה להשקעה - כולל תשואה שוטפת, Cash on Cash, Cap Rate, השבחת הנכס, מימון משכנתא ותקופת החזר.
פרטי הרכישה
₪
₪
₪
₪
משכנתא
₪
%
שנים
הכנסות והוצאות חודשיות
₪
%
₪
₪
₪
פרמטרים נוספים
%
ממוצע היסטורי בישראל: 3-5% בשנה
שנים
תשואה כוללת שנתית
0%
חשב תשואה
תזרים חודשי נטו
0 ₪
תשואה ברוטו
0%
Cash on Cash
0%
Cap Rate (NOI/שווי)
0%
פירוט הרווח לאורך התקופה
איכות ההשקעה
תשואה ברוטו של 5%+ נחשבת טובה בישראל. Cash on Cash חיובי קריטי - אם שלילי, אתה מסבסד את הנכס מחשבונך כל חודש.
איזו תשואה להשקעה היא טובה?
היחסים הקריטיים בעולם השקעות הנדל"ן בישראל - כך מודדים אם העסקה משתלמת
📊
תשואה ברוטו
שכ"ד שנתי / מחיר הדירה. בישראל 3-5% נחשבת ממוצעת, 6%+ טובה. בתל אביב לרוב 2-3.5%, בפריפריה 5-7%.
💵
Cash on Cash
תזרים שנתי / הון עצמי שהושקע. זה מה שבאמת חשוב - כמה אחוזים מהכסף שלך מחזיר בשנה. שלילי = אתה מסבסד את הנכס.
🏠
Cap Rate
NOI (נטו לפני מימון) / שווי הנכס. מודד את איכות הנכס עצמו ללא תלות במימון. משווה בין נכסים שונים.
📈
השבחת הנכס
עליית ערך לאורך זמן. בישראל כ-3-5% בשנה היסטורית, עם תקופות של עליות חדות יותר. רוב הרווח באמת מגיע מהשבחה ולא משכ"ד.
שירותי בניית אתרים
יועץ נדל"ן או משווק? בנה אתר עם מחשבוני תשואה
אני בונה אתרי נדל"ן ויעוץ השקעות עם מחשבונים אינטראקטיביים, מערכת לידים וחיבור ישיר לוואטסאפ. החל מ-1,200₪.
שאלות נפוצות
איזו תשואה ברוטו נחשבת טובה בישראל?
בתל אביב 2-3.5% נחשב נורמלי (תקווה היא בעיקר השבחה). בערי הפריפריה 5-7% מצוי. מעל 7% - או ייחודי או מסוכן (אזורים בעייתיים, נכסים שזקוקים לשיפוץ). חשוב להתחשב גם באיכות השוכרים, לא רק במספר.
למה ה-Cash on Cash כל כך חשוב?
כי הוא משקף את התשואה האמיתית על הכסף שלך. אם שמת 1 מיליון ש"ח והעסקה מחזירה לך 30K ש"ח בשנה אחרי כל ההוצאות והמשכנתא - זה 3% Cash on Cash. שלילי = אתה משלם מהכיס בכל חודש כדי להחזיק את הנכס.
איך מחושב ROI הכולל?
ROI הכולל = (תזרים מצטבר + השבחת הנכס + הקטנת יתרת המשכנתא) / הון עצמי הראשוני. תזרים: שכ"ד פחות הוצאות פחות החזר משכנתא. השבחה: ערך הנכס בסוף התקופה פחות מחיר הקנייה. ההקטנה: כל החזר משכנתא מקטין את החוב, וההון העצמי ב"נכס" גדל.
מה זה NOI ולמה זה שונה מתזרים?
NOI = Net Operating Income = שכ"ד שנתי פחות הוצאות תפעול (ועד, ארנונה, ביטוח, תחזוקה, אי-איכלוס). הוא לא כולל את החזר המשכנתא. תזרים מזומנים נטו = NOI פחות החזר משכנתא. NOI מודד את הנכס, תזרים מודד את ההשקעה.
לא מחשיב מס הכנסה על שכר דירה?
המחשבון מציג ברוטו - לא מנכה מס הכנסה על שכ"ד. בישראל יש 3 מסלולים: פטור עד 5,654 ₪ לחודש (2026), 10% מס על השכ"ד הברוטו, או מסלול חישוב לפי שיעורי המס האישיים. בחר מסלול שמתאים לך והפחת מהתזרים.
איך מודדים זמן החזר השקעה?
חלקו את ההון העצמי שהשקעתם בתזרים השנתי החיובי. דוגמה: 1M ש"ח הון עצמי, תזרים שנתי 30K = החזר תוך כ-33 שנה (רק מתזרים). אבל בנדל"ן רוב הרווח מגיע מהשבחה, אז החזר אמיתי מהיר יותר.
כלים נוספים מבית lior_Ai
מופעל על ידי lior_Ai — רוצה AI שעובד בשביל העסק שלך?