מחשבון משכנתא

תלוי בריבית: ב-5% ריבית קבועה, ההחזר החודשי הוא כ-5,846 ₪. ב-4.5% - כ-5,558 ₪. ב-6% - כ-6,443 ₪. סה"כ הריבית לאורך 25 שנה ב-5% היא כ-754,000 ₪ - יותר מקרן ההלוואה. השתמש במחשבון למעלה לחישוב מדויק לפי הריבית האמיתית שתקבל.

LTV (Loan-to-Value) הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל את ה-LTV לפי סוג הרוכש: עד 75% לדירה יחידה (חסר דירה), עד 70% למשפר דיור, עד 50% למשקיע. ככל שה-LTV נמוך יותר, הריבית בדרך כלל אטרקטיבית יותר.

פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5% (משתנה כל פעם שבנק ישראל משנה ריבית). קבועה לא צמודה = ריבית קבועה לכל חיי ההלוואה, לא משתנה ולא צמודה למדד. הפריים בדרך כלל זולה יותר אך מסוכנת יותר; הקבועה יקרה יותר אך נותנת ודאות מוחלטת.

אין תמהיל אחד נכון לכולם. בנק ישראל דורש לפחות שליש קבועה (לא צמודה או צמודה למדד), עד שני שליש בריבית משתנה. תמהיל קלאסי: 33% פריים, 33% קבועה לא צמודה, 33% משתנה כל 5. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי (לא מטעם הבנק).

הבנקים בישראל מאשרים בדרך כלל יחס החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה נטו. אך מומלץ לא לעבור 30% כדי לשמור על איכות חיים סבירה ויכולת התמודדות עם הוצאות בלתי צפויות (חינוך, רפואה, חופשה, חיסכון).

דירה יחידה: פטור עד כ-1.97 מיליון ₪, ואחר כך 3.5%, 5%, 8%, 10% במדרגות (2026). דירה להשקעה (משקיע): 8% מס רכישה משקל ראשון עד כ-6 מיליון ₪, ו-10% מעבר לזה - ללא פטור.

תקופה ארוכה יותר = החזר חודשי נמוך יותר, אבל סך הריבית הכוללת גבוה משמעותית. דוגמה: 1 מיליון ₪ ב-5%: ל-20 שנה - החזר 6,600 ₪ ו-584K ריבית; ל-30 שנה - החזר 5,368 ₪ אך 932K ריבית. משלמים 348K ₪ נוספים על אותה הלוואה.

כן, אפשרי תמיד. אבל בריבית קבועה תיתכן עמלת פירעון מוקדם (היוון) אם הריבית במשק ירדה מאז שלקחת את המשכנתא. בריבית משתנה ובפריים אין עמלת היוון. כדאי לבדוק לפני - לעיתים השקעת הכסף בנכס אחר משתלמת יותר.